Etapele construirii unei case - Introducere
Pentru a construi o casa, trebuie sa urmati o serie de pasi, in conformitate cu legislatia romaneasca in vigoare:
• etapa exploratorie: - studiul de tema; - studiul pe variante; - certificatul de urbanism; - Planul Urbanistic Zonal (PUZ); - Planul Urbanistic de Detaliu (PUD);
• etapa de obtinere a Autorizatiei de Construire
• proiectul tehnic, proiectul de executie, coordonarea specialitatilor, antemasuratori, caiete de sarcini si detalii de executie;
• santierul, urmarirea lucrarilor;
• receptia lucrarilor si finalizarea acestora (inclusiv intabularea);
Si acum, sa le luam pe rand...
Faza exploratorie
Terenul dumneavoastra este construibil?
In primul rand, trebuie sa faceti o cerere pentru obtinerea unui Certificat de Urbanism.
Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, caracteristicile zonei in care se gaseste imobilul sau amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite, precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii.
In situatii deosebite, emitentul poate cere, suplimentar, elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal sau a unui Plan Urbanistic de Detaliu.
Daca scopul declarat de solicitant este autorizarea executarii lucrarilor de constructii, iar specificul obiectivului nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism existente aprobate sau daca particularitatile amplasamentului nu permit realizarea investitiei, certificatul se elibereaza cu mentionarea expresa a incompatibilitatilor rezultate, precum si a imposibilitatii eliberarii unei autorizatii de construire.
Certificatul de Urbanism se emite pentru:
- autorizarea executiei lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente; - desfiintarea constructiilor; - concesionarea de terenuri; - cereri in justitie; - alte scopuri.
Pentru obtinerea unui Certificat de Urbanism, aveti nevoie de: - cerere-tip pentru emiterea certificatului de urbanism, completata cu elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, cu precizarea scopului solicitarii actului; - plan de situatie, eliberat pe suport topografic – vizat de oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie – la scarile 1:5000 pana la 1:500; - documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (stabilita de catre emitent conform legii) – copie.
Cateva precizari: - nu trebuie sa prezentati titlul asupra imobilului sau alt act care sa ateste dreptul de proprietate - Certificatul de Urbanism nu tine loc de autorizatie de construire/desfiintare si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii; - termenul prevazut de lege pentru eliberarea certificatului de urbanism este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei la forurile competente; - valabilitatea certificatului de urbanism este stabilita de catre emitent;
Sunt considerate terenuri pentru constructii urmatoarele: - terenuri din interiorul localitatilor, ocupate sau libere de constructii; - terenuri aparent libere, pentru functiuni urbane de interes public; - terenuri ce apartin statului sau unitatilor administrativ-teritoriale si se pot concesiona cu sau fara licitatie.
Terenul dumneavoastra trebuie sa fie construibil din punct de vedere tehnic: - verificarea subsolului (casele vecine au subsol?); - nivelul apelor freatice; - existenta utilitatilor publice; - posibilitatea de racord la canalizare, apa, electricitate, gaz, telefon.
Studii preliminare, schita de proiect, proiectul de autorizare
Arhitectul va studia, impreuna cu dvs., terenul pe care se va afla viitoarea constructie: amplasament, imprejurimi, topografie, caracteristici, servituti, climat, nevoile si dorintele dvs.
Daca doriti sa transformati o cladire existenta, sunt necesare cateva studii preliminare referitoare la starea tehnica a constructiei respective.
Astfel, avand ca baza aceste motivatii, arhitectul va va propune una sau mai multe solutii: “schita de proiect”. In momentul in care se ajunge la o solutie care va multumeste, se poate face o estimare aproximativa a investitiei din punct de vedere al costului. Daca arhitectul are convingerea ca resursele dvs. financiare sunt insuficiente pentru scopul propus, el are datoria de a va informa asupra acestui fapt.
Se ajunge la un plan de arhitectura general, care poate fi elaborat pentru faza urmatoare (proiectul de autorizare).
Obtinerea Autorizatiei de Construire (AC)
Autorizatia de construire este actul de autoritate al administratiei publice locale in baza caruia se pot executa lucrari de constructii si pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea obiectivelor investitii.
AC se elibereaza pentru: - orice constructie noua; - constructii provizorii pe santier; - lucrari cu caracter provizoriu; - reconstruire, modificare, extindere, reparare, restaurare a cladirilor de orice fel;
Autorizatia de Construire NU este necesara pentru lucrari de reparatii care nu modifica forma exterioara a constructiei, materialele din care este executata sa pastreze golurile de tamplarie, nu se altereaza structura de rezistenta sau aspectul arhitectural al constructiei.
Daca, insa, lucrarile mentionate mai sus se executa la constructii monumente istorice, emiterea autorizatiilor de construire este OBLIGATORIE.
Documente necesare pentru completarea dosarului ce se depune in vederea emiterii AC: - cerere pentru emiterea AC, inclusiv anexa, completata cu elementele de identificare si datele tehnice, conform Proiectului de Autorizare de Construire (PAC); - PAC, inclusiv referatele de verificare si cel de expertiza tehnica, dupa caz, semnate si stampilate in original (doua exemplare); - actul doveditor al titularului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie; - certificatul de urbanism; - fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii Acordului Unic (act cu valoare de aviz conform, care insumeaza avize si acorduri favorabile, exprimate prin fise tehnice, pentru unitati urbane), precum si documentatiile tehnice necesare emiterii avizelor si acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului; - declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice asupra imobilului; - documentele de plata pentru emiterea AC, pentru avizele si acordurile necesare.
In acelasi timp cu AC, se poate solicita si Proiectul pentru Organizarea Executiei Lucrarilor (POE).
PAC este proiectul tehnic pentru AC si se elaboreaza de catre colective tehnice de specialitate, se insuseste si se semneaza de cadre tehnice cu pregatire superioara numai in domeniul arhitecturii si constructiilor, astfel:
- arhitect cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partea de arhitectura (membru OAR, cu drept de semnatura); - inginer cu diploma recunoscuta de statul roman pentru partea de inginerie. Verificarea proiectelor se face de catre verificatori atestati.
Termenul de eliberarea a AC este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei complete. Daca documentatia este incompleta, ea se returneaza solicitantului in termen de 5 zile lucratoare de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a deficientelor si a elementelor necesare completarii acesteia. Odata cu AC, veti primi, in doua exemplare, un document de “Instiintare privind data inceperii lucrarilor” - acest document trebuie inaintat Inspectoratului de Stat in Constructii, la inceperea santierului. Precizari: - refuzul unei AC trebuie motivat de emitent in termen de 20 de zile de la primirea cererii; - in lipsa acestei notificari, autorizatia se considera emisa la expirarea termenului de 30 zile. Taxe: - taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism se calculeaza in functie de suprafata pentru care se solicita, iar in mediul rural se percepe 50% din valoarea taxei percepute pentru mediul urban. - taxa pentru obtinerea AC se calculeaza ca fiind, in general, de 1% din valoarea investitiei, iar pentru locuinte, de 0,5% . Sunt exceptate de la plata taxei de obtinere a AC: - lacasurile de cult si anexele acestora; - lucrarile de dezvoltare, modernizare sau de reabilitare a infrastructurilor din transporturi care apartin domeniului public al statului; - lucrarile de interes public judetean sau local - constructiile ai caror beneficiari sunt institutiile publice; - proprietarii de monumente istorice – pentru interventiile asupra monumentelor istorice detinute, in cazul in care proprietarii utilizeaza bunul imobil detinut numai pentru activitati necomerciale sau, in mod direct, pentru locuit; - persoane fizice veterani de razboi; - persoane persecutate din motive etnice de catre regimurile instaurate intre 6
5. septembrie 1940 si 6 martie 1945; - persoane persecutate din motive politice de catre dictatura instaurata incepand cu 6 martie 1945; - persoanele deportate sau cele constituite in prizonieri.
Cheltuielile pentru controlul statului in autorizarea executarii lucrarilor se suporta de catre dumneavoastra si reprezinta 0,1 % din valoarea lucrarilor autorizate. Cheltuielile pentru elaborarea reglementarilor tehnice si pentru inspectia statului pentru controlul calitatii lucrarilor de constructii sunt suportate de catre dumneavoastra, prin virarea unei sume care reprezinta 0,7% din cheltuielile de constructie autorizate, acestea putandu-se achita esalonat. Precizare: In mediul rural, valoarea taxelor este de 50% din cea a taxelor urbane.
Proiectul tehnic, detalii de executie, caiete de sarcini, antemasuratori
Dupa ce a fost obtinuta AC, arhitectul si colaboratorii sai incep elaborarea proiectului tehnic si a detaliilor de executie necesare pentru inceperea lucrului pe santier.
Proiectul tehnic contine: a) parti scrise - descrierea generala a lucrarilor; - caietele de sarcini; - listele cu cantitati de lucrari; - graficul general de realizare a investitiei; b) parti desenate - planuri generale; - planse pricipale ale obiectelor; - arhitectura; - structura; - instalatii; - dotari si instalatii tehnologice; - dotari de mobilier, inventar gospodaresc, paza contra incendiilor, protectia muncii.
Santierul si urmarirea lucrarilor
Pe toata perioada derularii lucrarilor, la loc vizibil, trebuie afisat un panou de minimum 90 x 60 cm, panou ce va contine datele de identificare ale investitiei: - denumire; - adresa; - beneficiar; - proiectant general; - executant (constructor); - numarul Autorizatiei de Construire si valabilitatea acesteia; - data inceperii si data terminarii lucrarilor;
Obligatiile dumneavoastra si ale executantului sunt: - urmarirea executiei lucrarilor prin inspectorul de santier autorizat (diriginte) ca reprezentant al dvs. si responsabilul tehnic cu executia, atestat, din partea executantului; - intocmirea cartii tehnice a constructiei – evidenta tuturor documentelor privind constructia in toate etapele realizarii ei; se intocmeste si se completeaza prin grija inspectorului de santier pe perioada execuarii lucrarilor; dupa aceea, obligatia de completare va revine dumneavoastra; - efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor in termen, precum si a receptiei finale, dupa perioada de garantie; - urmarirea comportarii in exploatare a constructiei. Arhitectul are dreptul si obligatia de a urmari executarea intocmai a lucrarilor proiectate. Neconformitatea acestora cu documentatia elaborata va va fi semnalata dumneavoastra si, dupa caz, organismelor de control abilitate.
Pe toata durata santierului, arhitectul efectueaza: - inspectii periodice; - controlul starii diverselor categorii de lucrari, verificarea partii financiare a lucrarilor;
Executantul, in baza contractului de antrepriza, are urmatoarele obligatii pentru asigurarea calitatii constructiilor: - sa va sesiseze cu privire la neconformitatile si/sau neconcordantele din proiect, pentru a putea fi solutionate de catre proiectant; - sa inceapa executia numai daca exista Autorizatie de Construire; - sa execute lucrarile numai pe baza si in conformitate cu proiectul tehnic de executie.
Receptia lucrarilor si finalizarea acestora, inclusiv intabularea Prin actul de receptie, se certifica faptul ca executantul si-a indeplinit obligatiile contractuale, in conformitate cu documentatia de executie.
Receptia se realizeaza in doua etape: - receptia la terminarea lucrarilor – este obligatorie si pentru realizarea lucrarilor in regie proprie; - receptia finala la expirarea perioadei de garantie.
Dumneavoastra aveti obligatia sa incepeti receptia in maximum 15 zile de la notificarea termenului lucrarilor de catre executant si sa comunicati data proiectantului, executantului si membrilor comisiei.
Receptia lucrarilor se face de catre o comisie, aleasa de dumneavoastra, din care trebuie sa faca parte si reprezentantul Administratiei locale. Proiectantul si executantul (sau reprezentantii lor) nu pot face parte din comisia de receptie, intrucat au calitatea de invitati.
7Comisia de receptie examineaza: - respectarea prevederilor din Autorizatia de Construire, precum si avizele si conditiile impuse de autoritatile competente; - executarea lucrarilor in conformitate cu prevederile contractului, cu cele ale documentatiei de executie si cele ale reglementarilor specifice; - referatul de prezentare, intocmit de proiectant, cu privire la modul cum a fost executata lucrarea; - terminarea tuturor lucrarilor prevazute in contractul incheiat intre dumneavoastra si executant.
La terminarea examinarii, comisia va consemna observatiile si concluziile in procesul verbal de receptie. Receptia se poate face daca nu exista obiectii. Daca exista obiectii, se poate face receptia, cu notarea expresa a acestora si cu posibilitatea de remediere a defectiunilor sau lipsurilor in termen de 90 zile. Dupa efectuarea remedierilor, executantul va cere, in scris, anularea obiectiilor.
Dupa punerea in functiune a obiectivului de investitii, dumneavoastra aveti obligatia sa: - regularizati taxele datorate administratiei publice locale, precum si achitarea celorlate obligatii legale; - obtineti adeverinta de existenta a constructiei (pe baza de cerere, extras de carte funciara in original, valabil de 30 zile, plan parcelar intocmit de proiectantul autorizat de Oficiul National de Cadastru, copia Autorizatiei de Constructie, proces verbal de receptie a lucrarilor) pentru intabulare sau obtinerea autorizatiei de functionare- inregistrare in Cartea Funciara; - declarati investitia in vederea impunerii.
Mic dictionar
• Aria construita = suprafata ocupata de catre constructie la sol (amprenta casei pe teren);
• Aria construita desfasurata = suprafata insumata a tuturor nivelelor;
• Aria utila = suprafata insumata a camerelor fara grosimile zidurilor (suprafata interioara a camerelor);
• Aria locuibila = suprafata insumata a camerelor locuibile;
• Certificat de Urbanism = actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, caracteristicile zonei in care se gaseste imobilul sau amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza safie indeplinite, precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii.
• Autorizatia de construire = actul de autoritate al administratiei publice locale in baza caruia se pot executa lucrari de constructii si pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea obiectivelor investitii.
• PUG = Proiect Urbanistic General - contine reglementarile urbanistice valabile la nivelul unui oras si care trebuie respectate in Autorizatia de Constructie.
• PUZ = Proiect Urbanistic Zonal, contine reglementarile urbanistice valabile pentru o zona mai mare (aproximativ 10 ha) care nu este bine definita urbanistic (teren viran sau care a fost afectat de demolari masive).
• PUD = Proiect Urbanistic de Detaliu, se realizeaza pentru un anume teren; prin intermediul lui se precizeaza perimetrul construibil, retragerile fata de limite, regim de inaltime, aliniament, in corelare cu terenurile invecinate.
Sfaturi utile pentru cei care vor sa cumpere un teren:
• Terenurile mai mici de 150 mp sunt declarate neconstruibile, prin urmare nu puteti obtine Autorizatia de Construire, decat pentru consolidarea casei care exista si numai daca aceasta este realizata din zidarie;
• Daca latimea la strada este mai mica de 10-12 m, trebuie elaborat PUD;
• PUD se mai cere si in cazul in care nu se pot respecta, din diferite motive, reglementarile existente in PUG pentru zona respectiva;
• In general, pentru Bucuresti, procentul de ocupare la sol al terenului (POT) este de 45-60%, iar coeficientul de utilizare al terenului este de 0,9-1,3;
• Inainte de cumpararea terenului, este bine ca vanzatorul sa obtina Certificatul de Urbanism in vederea vanzarii, pentru a putea sti cu precizie daca terenul este construibil si sa puteti sti eventuala amplasare a casei (retragerile fata de limite, regimul de inaltime etc.)
• Este bine sa consultati un arhitect inainte de a cumpara terenul, pentru a putea afla daca ceea ce doriti sa construiti se poate realiza pe terenul respectiv.
• Inainte de cumpararea terenului, trebuie verificate, cu ajutorul unui inginer topometrist, daca forma si dimensiunea terenului in realitate corespund cu ceea ce este trecut in acte, altfel spus, daca cumparati ce este in acte.
• Trebuie verificat daca exista posibilitatea de realizare a racordului la retelele de utilitati (apa, canalizare, gaze, electricitate, telefonie, cablu TV)
Este bine sa consultati um studiu geotehnic al terenului respectiv, sau sa platiti o taxa pentru a face un astfel de studiu, imediat ce ati cumparat terenul, pentru a sti exact conditiile de fundare.
• Este bine sa cunoasteti legile care stau la baza emiterii autorizatiilor de construire.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu